Oslo tingrett i tomtefestesak: Satte festeavgiften høyere enn lovens maksimalbeløp

Sverige går for tyngre tømmervogntog
5. juli 2018
NORSKOG ønsker alle en god sommer!
6. juli 2018

Oslo tingrett i tomtefestesak: Satte festeavgiften høyere enn lovens maksimalbeløp

Oslo tingrett slo fast i en sak som Hjort-advokatene Sveinung O. Flaaten og Christopher B. Eriksen nylig prosederte for grunneieren, at ny festeavgift ved forlengelse av festeforholdet måtte settes høyere enn tomtefestelovens maksimalbeløp for å unngå brudd på eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK TP1-1).

Oslo tingrett i tomtefestesak: Satte festeavgiften høyere enn lovens maksimalbeløp

Oslo tingrett slo fast i en sak som Hjort-advokatene Sveinung O. Flaaten og Christopher B. Eriksen nylig prosederte for grunneieren, at ny festeavgift ved forlengelse av festeforholdet måtte settes høyere enn tomtefestelovens maksimalbeløp for å unngå brudd på eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK TP1-1). Oslo tingrett bemerker videre at tilsidesettelse av maksimalbeløpet ikke bare kan forbeholdes «ekstraordinære tilfeller», selv om dette er uttalt i forarbeidene til lovendringen fra 2015.

480288634

Oslo tingretts ferske avgjørelse (les mer) er pr. i dag den eneste hvor en domstol har konkludert med at anvendelse av tomtefestelovens maksimalbeløp ville være i strid med bortfesters (grunneiers) eiendomsvern i EMK TP1-1. Hvis resultatet blir stående, vil avgjørelsen kunne få betydning også for andre festeforhold hvor anvendelse av maksimalbeløpet gir en svært lav avkastning i forhold til eiendommens råtomtverdi.

Bakgrunn
Saken gjaldt fastsetting av ny festeavgift ved forlengelse av festekontrakter for to boligeiendommer på Nordberg i Oslo. Begge eiendommene var på omtrent halvannet mål og hadde en meget flott beliggenhet med svært god utsikt. Oslo tingrett mente at verdien av eiendommene uten bebyggelse og festers opparbeidelse (råtomtverdien) var henholdsvis kr 10 millioner og kr 7 millioner. Festekontraktene for eiendommene var etter sitt avtalte innhold utløpt, men hadde i 2009 blitt forlenget på uendrede vilkår etter dagjeldende regler i tomtefesteloven.

Menneskerettsdomstolen i Strasbourg fastslo i 2012 i saken Lindheim med flere mot Norge at festernes lovbestemte rett til å kreve forlengelse på uendrede vilkår, var i strid med bortfesternes eiendomsvern i EMK TP1-1. På denne bakgrunn ble tomtefesteloven endret i 2015. Loven gir nå bortfester rett til å kreve ny festeavgift ved forlengelsen fastsatt til 2 % av eiendommens råtomtverdi, men oppad begrenset til et lovbestemt maksimalbeløp, jf. ny § 33 og nytt fjerde ledd i § 15. For 2018 er maksimalbeløpet kr 12 230 pr. dekar tomt eller pr. tomt mindre enn ett dekar. Det er imidlertid inntatt en bestemmelse i § 15 siste ledd som sier at festeavgiften likevel kan settes høyere enn maksimalbeløpet hvis dette er nødvendig av hensyn til bortfesters eiendomsvern i konvensjonen.

Festeavgiften må stå i et rimelig forhold til eiendommens verdi
I saken for Oslo tingrett var partene enige om at ny festeavgift skulle fastsettes etter de nye reglene i tomtefesteloven. Partene var imidlertid uenige om festeavgiften skulle settes høyere enn tomtefestelovens maksimalbeløp. Bortfesteren anførte at hvis festeavgiften ble begrenset til lovens maksimalbeløp, ville festeavgiften bli stående i et slikt misforhold til eiendommens verdi at det ville innebære et brudd på eiendomsvernet i konvensjonen.

Oslo tingrett ga i avgjørelse avsagt 27. juni 2018 bortfesteren medhold i dette. Tingretten viste blant annet til Høyesteretts storkammerdom i Grimstvedt-saken fra 2015, hvor Høyesterett enstemmig under henvisning til Menneskerettsdomstolens dom fra 2012 i saken Lindheim med flere mot Norge uttalte at festeavgiften må stå i et rimelig forhold til eiendommens verdi for å unngå brudd på eiendomsvernet i konvensjonen. Hvis festeavgiftene i saken for Oslo tingrett hadde blitt begrenset til lovens maksimalbeløp, ville festeavgiftene nivåmessig utgjort henholdsvis 0,18 % og 0,24 % av eiendommenes verdi som råtomter.

Maksimalbeløpet er inntatt i loven av hensyn til fester. I denne saken for Oslo tingrett ga imidlertid maksimalbeløpet bortfesteren en så lav avkastning av eiendommenes verdi at det ikke kunne forsvares i relasjon til bortfesters eiendomsvern. På denne bakgrunn konkluderte tingretten med at ny årlig festeavgift for eiendommene skulle settes til henholdsvis kr 40 000 og kr 28 000, hvilket utgjorde en betydelig høyere festeavgift enn lovens maksimalbeløp for de respektive eiendommene, som ville gitt en festeavgift på henholdsvis kr 18 090 og kr 15 588. De nye festeavgiftene utgjør 0,4 % av de råtomtverdier som tingretten la til grunn. Tingretten uttalte at ved balanseringen av bortfesterens og festernes interesser må man også se hen til festeavgiftenes nominelle størrelse og til «festetakernes behov for festeavgifter det går an å leve med».

Lovendringens forarbeider
I forarbeidene til lovendringen fra 2015 er det uttrykt at maksimalbeløpet bare kan fravikes i «ekstraordinære tilfeller». Oslo tingretts avgjørelse illustrerer imidlertid at spørsmålet om hvorvidt ny festeavgift må settes høyere enn maksimalbeløpet, ikke er et spørsmål om man står overfor et «ekstraordinært» tilfelle, men beror på en vurdering av de momenter som kan utledes fra Menneskerettsdomstolens praksis, herunder særlig forholdet mellom festeavgiftens størrelse og eiendommens verdi. Avgjørelsen bekrefter dermed at Stortinget naturlig nok ikke gjennom en lov kan innsnevre det eiendomsvern for bortfester som følger av EMK TP1-1, ved å formulere begrensende kriterier i forarbeidene som eksempelvis «ekstraordinære tilfeller» når det gjelder spørsmålet om når en lovbestemmelse må settes til side på grunn av bortfesters grunnleggende rettigheter i EMK TP1-1.