Staten krenket grunneiers eiendomsvern

Viktig! Nye skogeiere – gjennomsnittsligning.
9. mars 2016
Staten krenket grunneiers eiendomsvern
11. mars 2016

Staten krenket grunneiers eiendomsvern

Oslo tingrett slår i en fersk dom fast at grunneier Morten Bøvre fikk sitt eiendomsvern i Den europeiske menneskerettskonvensjonen krenket i 2007 da tomtefesteloven satte til side hans avtalte rett til å regulere festeavgiften på grunnlag av tomteverdi.

Oslo tingrett slår i en fersk dom fast at grunneier Morten Bøvre fikk sitt eiendomsvern i Den europeiske menneskerettskonvensjonen krenket i 2007 da tomtefesteloven satte til side hans avtalte rett til å regulere festeavgiften på grunnlag av tomteverdi.

2015_04_22_Menneskerettsdom fra Agder lagmannsrett om tomtefeste

Tomtefestedom

Oslo tingrett slår i en fersk dom fast at grunneier Morten Bøvre fikk sitt eiendomsvern i Den europeiske menneskerettskonvensjonen krenket i 2007 da tomtefesteloven satte til side hans avtalte rett til å regulere festeavgiften på grunnlag av tomteverdi. Advokat Sveinung O. Flaaten i Advokatfirmaet Hjort DA prosederte saken for Bøvre. Dette er en svært viktig del av dommen og hvor Oslo tingrett for det vesentlige begrunner sin konklusjon om krenkelse med de prinsipper som fremgår av storkammerdommen som Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) avsa allerede 19. juni 2006 i saken Hutten-Czapska mot Polen, sier advokat Flaaten.

 

Oslo tingrett fant imidlertid den konkrete krenkelsen av Morten Bøvres eiendomsrettigheter for å være tilstrekkelig reparert ved den endring av tomtefesteloven som trådte i kraft 1. juli  2015, og som retten anser for å komme til anvendelse også for Bøvres kontrakter. Lovendringen er en følge av dommen fra Den europeiske menneskerettsdomstolen i saken Lindheim og andre mot Norge, hvor festers rett til uendrede vilkår ved forlengelse av festeforholdet etter dagjeldende § 33 i tomtefesteloven ved utløpet av avtalt festetid, ble ansett for å være i strid med eiendomsvernet i konvensjonen.  Lovendringen innebærer at bortfesteren (grunneieren) ikke lenger må nøye seg med konsumprisindeksregulering av festeavgiften ved den forlengelse som finner sted i kraft av loven, men kan kreve ny festeavgift på grunnlag av tomteverdien innenfor et maksimumsbeløp som følger av lovendringen.

 

Morten Bøvres festekontrakter er av samme type som Norges Bondelags standardkontrakter fra 1970-årene, hvor festeren etter en første festetid på eksempelvis 40 år har en avtalt rett til å forlenge festeforholdet med et ubegrenset antall perioder på eksempelvis 10 eller 20 år, uten at bortfester kan si opp festeforholdet. Det følger allerede av festekontrakten at bortfesteren  kan kreve festeavgiften regulert på grunnlag av tomteverdien innenfor lovens maksimalbeløp ved disse forlengelser (rulleringer). Dette er slått fast av Høyesterett i flere dommer, blant annet i Risør (2007) og Grimstvedt (2015), og også i Bøvre (2007), men hvor tomtefesteloven satte denne avtalte rett til tomteverdiregulering av festeavgiften til side for Morten Bøvre fordi  han allerede hadde konsumprisindeksregulert festeavgiften etter at tomtefesteloven trådte i kraft 1. januar 2002 (avtalene gir rett til indeksregulering hvert femte år mellom hver rullering).

 

Forlengelsesbestemmelsene i denne type kontrakter er blitt ansett for å være reguleringsbestemmelser for festeavgiften og hvor festekontraktene er blitt ansett for å være tidsubegrensede. Staten ga selv i storkammersaken for Høyesterett i 2015 (Grimstvedt) uttrykk for at lovendringen ikke får betydning for denne type festekontrakter, sier advokat Flaaten.

 

Oslo tingrett uttaler i dommen at det ikke gjelder et objektivt erstatningsansvar for staten (ansvar uten skyld) ved lovgivningsfeil som krenker eiendomsvernet i EMK TP1-1.

 

Dommen vil bli anket og det vil bli begjært direkte anke til Høyesterett, sier Flaaten.